Op woensdag 13 november organiseerde het VvE Netwerk Rotterdam een informatieve bijeenkomst over zonnepanelen. Tijdens deze sessie deelde de Gemeente Rotterdam de vele mogelijkheden die zij biedt aan de Rotterdamse VvE’s op het gebied van verduurzaming. We kregen ook een presentatie over de installatie van zonnepanelen op een VvE-gebouw in Crooswijk; een proces dat langdurig en moeizaam verliep, maar uiteindelijk succesvol was.
Aan het eind van de bijeenkomst ontstond een discussie over de vraag of projecten voor verduurzaming mogen worden geactiveerd op de balans. Helaas was er geen tijd om dit onderwerp uitgebreid te behandelen. Daarom wil ik deze gelegenheid aangrijpen om alsnog een poging te doen deze vraag, op een voor leken begrijpelijke manier, te beantwoorden.
Wat is activeren en waarom doen we het?
In de accountancy verwijst activeren naar het proces waarbij een uitgave niet direct als kosten in de exploitatierekening wordt geboekt, maar wordt overgebracht naar de balans als een bezitting (actief). Dit gebeurt wanneer de uitgave een economische waarde heeft die over meerdere boekjaren wordt uitgesmeerd. Het matchingprincipe, dat aan dit proces ten grondslag ligt, stelt dat kosten moeten worden opgenomen in dezelfde periode waarin de financiële baten worden gegenereerd.
De discussie ging over het activeren van verduurzamingsprojecten, maar ik wil mijn antwoord in een breder perspectief plaatsen: het activeren door een VvE in het algemeen. Daarom begin ik met een uitleg over het activeren van woningen en groot onderhoud.
Activeren van het gebouw
Wanneer je een woning koopt binnen een VvE, krijg je twee rechten: het exclusieve gebruiksrecht van je appartement en een aandeel (breukdeel) in het gemeenschappelijke eigendom van het gebouw. Samen met de andere eigenaren ben je dus mede-eigenaar van het gebouw. En dit betekent dat de VvE, als afzonderlijke rechtspersoon, géén eigenaar is van het gebouw; en wat je niet bezit, kun je ook niet als bezitting op de balans zetten.
Activeren van groot onderhoud
Onderhoud draait om het behouden van de huidige staat van het gebouw. Het voegt per definitie geen waarde toe aan het gebouw; de situatie blijft zoals die is. Daarom zijn er geen financiële baten en mag groot onderhoud niet worden geactiveerd.
Activeren van een verduurzamingsproject
In tegenstelling tot groot onderhoud, levert verduurzaming wel baten op, waardoor deze in beginsel zouden moeten worden geactiveerd. Deze baten omvatten bijvoorbeeld financiële voordelen zoals lagere energiekosten en een hogere waarde van de woning, maar ook immateriële zaken zoals verbeterd woongenot. Het probleem is echter dat deze baten niet ten goede komen aan de VvE, maar aan de individuele eigenaren. Daarom mogen de kosten voor verduurzaming niet door de VvE worden geactiveerd.
Conclusie
De vraag was of een VvE verduurzamingsprojecten mag activeren op de balans. We hebben vastgesteld dat de VvE de waarde van de appartementen niet mag activeren, omdat zij geen eigenaar is van het appartement. Daarnaast mag groot onderhoud niet worden geactiveerd omdat dit enkel de huidige waarde behoudt en geen extra baten oplevert. Verduurzaming en soortgelijke projecten leveren wel toekomstige baten op, zoals lagere energiekosten en verhoogd woongenot, maar deze komen ten goede aan de individuele eigenaren en niet aan de VvE. Daarom mag de VvE ook deze uitgaven niet activeren.
John Greijmans
Rotterdam, november 2024
