Op 3 oktober organiseerde VvE010 een kennisbijeenkomst ter gelegenheid van haar vijftienjarig bestaan. Het was een boeiende bijeenkomst waarin alle problemen binnen VvE’s weer aan bod kwamen. Er werden interessante oplossingen voorgesteld, zoals het idee dat de Belastingdienst moet controleren of er voldoende gereserveerd wordt, alsof deze niet al genoeg problemen heeft met haar eigen werk. Of het voorstel dat banken beter moeten controleren op een MJOP, alsof een individuele bankmedewerker in staat is een dergelijk plan inhoudelijk te beoordelen. Ik had ook een eigen idee, en dat wil ik hier verder uitwerken.
Wat zijn de problemen binnen de VvE?
In de wereld van VvE’s zijn er veel en grote problemen. Laten we ons beperken tot de vier belangrijkste:
Wat is de oorzaak van deze problemen?
De genoemde problemen hebben een gemeenschappelijke oorzaak: een gebrek aan professionaliteit. Zelfs een VvE van honderd appartementen heeft vaak een jaarlijkse begroting van meer dan driehonderdduizend euro, zonder rekening te houden met grote projecten voor verduurzaming. Het beheren van zo’n organisatie vereist managementvaardigheden op het gebied van financiën, techniek en mensen, evenals een bijbehorende organisatiestructuur. Maar dit is moeilijk te realiseren binnen het huidige model van VvE’s.
Bestuursleden worden vaak gerekruteerd uit de appartementseigenaren, maar deze groep is beperkt. Bovendien verhuizen bestuursleden, waardoor hun kennis verloren gaat. Daarnaast is een VvE zeer democratisch, wat leidt tot lange besluitvormingsprocedures. Noodzakelijke voorstellen worden vaak om emotionele of irrationele redenen afgewezen. De oplossing ligt in de professionalisering van de bestuurder en een andere organisatievorm.
Wat is dan de oplossing?
Het democratische model van een VvE veroorzaakt in de praktijk veel problemen, terwijl een stichting te ondemocratisch is en appartementseigenaren de zeggenschap kan ontnemen. Daarom moeten we kijken naar een alternatieve structuur, zoals een Vennootschap van Appartementseigenaren (VvA). In deze opzet zijn de appartementseigenaren aandeelhouders, en heeft de VvA een statutair directeur met zware hoofdelijke aansprakelijkheid voor het adequaat uitvoeren van zijn taak.
De directeur stelt meerjarige plannen op voor onderhoud, veiligheid en verduurzaming, die vervolgens worden goedgekeurd door de Vergadering van Appartementseigenaren (AVA). Dit lijkt op het bedrijfsleven, waar strategische plannen worden opgesteld en goedgekeurd. De directeur presenteert jaarlijks een begroting, die na goedkeuring door de AVA, de basis vormt voor het uitvoeren van alle noodzakelijke taken om het gebouw technisch te onderhouden en leefbaar te maken.
Een blog biedt onvoldoende ruimte om mijn idee van de VvA volledig uit te werken en te laten zien hoe dit in de praktijk kan functioneren. Ik nodig lezers daarom uit om vragen en opmerkingen te delen, zodat ik deze in toekomstige discussies kan meenemen.
John Greijmans
Rotterdam, oktober 2024
