In de vastgoedwereld heerst het gangbare idee dat de prijs van een woning wordt bepaald door het marktmechanisme van vraag en aanbod. Hoewel dit zeker waar is, verdient de markt voor appartementen in dit verband een nuancerende opmerking.
Appartementen in eenzelfde straat of wijk vertonen vaak gelijkenissen maar vallen daarbij vaak onder verschillende Verenigingen van Eigenaars (VvE). Doordat de appartementen vergelijkbaar zijn, wordt bij het vaststellen van de verkoopprijs vaak uitgegaan van een prijs per vierkante meter.
Op het eerste gezicht lijkt hier geen probleem te zijn, omdat het nog steeds draait om vraag en aanbod. Echter, stel je voor dat in dezelfde straat één VvE een actueel Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) heeft met ruime reserves in de onderhoudsreserve. Een andere VvE, met identieke woningen, heeft deze inspanningen niet geleverd. Hoewel er een MJOP bestaat, loopt deze slechts over een periode van tien jaar waarvan er al acht zijn verstreken. De bijdrage aan planmatig onderhoud is al jaren niet aangepast en de reserve is dan ook veel te laag. Bovendien is er sprake van aanzienlijk achterstallig onderhoud.
Nu staan identieke appartementen te koop bij beide VvE’s, en op basis van de vierkante-meter-prijs zou de vraagprijs hetzelfde zijn. Dit lijkt echter onjuist, omdat er geen rekening wordt gehouden met de staat van onderhoud en de opgebouwde reserve. Dit is een cruciaal aspect voor potentiële kopers.
Zou het dan niet overwogen moeten worden om de vraagprijs te verhogen voor het appartement met een opgebouwde reserve, of anderszins te verlagen om het achterstallig onderhoud te compenseren?
John Greijmans
