Geplaatst op 29 maart 2022 | Laatste update 30 maart 2022
Maandagavond 21 maart was de eerste live-bijeenkomst na de lockdowns die we als VvE Netwerk Rotterdam hebben georganiseerd. Er waren 16 aanwezigen van 12 VvE’s. Het werd een geanimeerd gesprek, want iedere VvE heeft zijn eigen bijzonderheden. Toch zijn er ook de nodige overeenkomsten tussen vraagstukken waar VvE’s mee zitten. Het was vooral ook een breed gesprek. Het ging niet alleen over de beheerders, maar ook over bedrijven die, vaak via de beheerder, ingehuurd worden door de VvE, zoals liftbedrijven, schoonmaakbedrijven en aannemers. Op hoofdlijnen hebben we het gehad over: wat doet een beheerder? Tegen welke problemen lopen de VvE’s aan? En wat zouden we als netwerk kunnen doen?
Wat doet een beheerder? Wat een beheerder doet voor een VvE verschilt behoorlijk. Het kan gaan om:
De administratie: welke eigenaren zijn er, adres- en mailgegevens, bijdragen innen.
Het gaat vaak ook om het klein onderhoud. Van het regelen van vervanging van lampen tot en met 24/7 storingsmeldingen. Sommige taken doet een beheerder zelf, voor andere huurt hij bedrijven in. Dit loopt soms via de beheerder en soms via de VvE. Bij uitbesteding van werkzaamheden moeten bedrijven worden gezocht, offertes opgevraagd en contracten beheerd. De werkzaamheden controleren en met enige regelmaat kijken of de contracten nog bij de tijd zijn zouden ook taken van een beheerder kunnen zijn.
Het MJOP maken is iets dat vaak ook bij de beheerder is belegd. In ieder geval om een ‘standaard’ MJOP te maken. Een duurzaam MJOP wordt steeds meer gewenst door VvE’s, maar lijkt nog minder een standaardtaak van een beheerder te zijn.
Groot onderhoud, vervanging en verduurzaming is iets dat soms via een beheerder loopt, maar regelmatig ook door het VvE-bestuur wordt opgepakt. Het gaat dan om bedrijven zoeken, offertes aanvragen, maar ook de bedrijven toegang geven tot het gebouw en werkzaamheden controleren kan daarbij een taak zijn. VvE’s zouden ook graag advies over subsidies van de beheerder willen voor grotere trajecten.
Voor oudere VvE’s is de beheerder vaak ook de bestuurder. Dit omdat het zo in sommige modelreglementen staat.
Waar lopen VvE’s tegenaan? VvE’s lopen tegen diverse problemen aan. Dat begint bij heel basale problemen, zoals:
geen antwoord geven op vragen of pas na het nodige aandringen.
gebrekkige juridische kennis van de relevante reglementen en splitsingsaktes
een MJOP dat niet goed in elkaar zit, met als gevolg dat de bijdrage niet goed, dat is te laag, is berekend.
Bij vragen om veranderingen, verduurzaming en dergelijke zien VvE’s dat beheerders het beantwoorden van dat soort vragen al snel teveel werk vinden. Een gesprek over wat dan wel kan en hoe duur het is wordt vaak als lastig ervaren.
Daar komt bij dat een beheerder vaak één bedrijf voorstelt voor een klus en de VvE meer offertes wil zien. Zaken doen met een ‘bevriend’ bedrijf is voor de beheerder verleidelijk. Dat kan voor een VvE goed uitpakken, maar het kan ook niet goed uitpakken. Kunnen kiezen geeft inzicht in grote prijs- en kwaliteitsverschillen die er zijn.
Vervolgens is de ervaring dat de controle op werkzaamheden slecht is of ontbreekt.
Kortom, de aanwezige VvE’s ervaren een gebrek aan betrokkenheid van de beheerder. Ook onduidelijke afspraken spelen een rol. Welke taken doet de beheerder wel en welke niet? Wat kan je van de beheerder verwachten? En als je wat extra’s wil wat zijn dan de kosten? Dat inzichtelijk krijgen blijkt vaak al lastig. Het verschilt daarbij per VvE hoeveel tijd en deskundigheid de VvE-besturen aan taken kunnen en willen besteden. De afweging wat kan de beheerder extra doen en wat kost dat, Is een afweging die een deel van de VvE’s graag zou willen maken.
Wat kunnen we als VvE Netwerk Rotterdam? Er is dus nog veel te verbeteren in de relatie VvE en de beheerder. Wat kunnen we daaraan doen? Opties op de bijeenkomst genoemd zijn:
Wordt lid van VvE-belang. Voor juridische vragen kan je daar bijvoorbeeld terecht.
De Vereniging van VvE-beheerders werkt aan een keurmerk. Daar zouden ze kunnen benaderen om input aan te leveren. Voor deze actie zoeken we nog een trekker (meldt je aan via info@vvenetwerkrotterdam.nl).
Een lijst van beheerders in Zuid-Holland maken. Op deze lijst staat dan, ideaal gesproken, ook wat voor taken de beheerder doet en voor welke omvang van VvE’s ze werken. Voor deze lijst hebben we een eerste start gemaakt met de vragenlijst die we hebben uitgezet (deze vragenlijst kan nog worden ingevuld). Van deze beheerders zullen we een lijst maken en op het besloten deel van de website plaatsen. Deze lijst zullen we aanvullen afhankelijk van informatie die we krijgen.
Een volgende stap kan zijn om dat ook voor liftbedrijven, schoonmaakbedrijven en andere bedrijven van belang voor VvE’s, te doen.
Informatie-uitwisselen tussen VvE’s is ook een vervolgstap. Offertes, prijsopgaven en ervaringen zijn echter geen informatie die gemakkelijk kunnen worden gedeeld vonden de meeste aanwezigen op de bijeenkomst 21 maart. Voor informatie over ervaringen en prijzen kunnen VvE’s daarom het beste contact met elkaar opnemen. Zoek je een VvE van vergelijkbare omvang en bouwjaar? Die kan je zoeken via het besloten deel van onze website. Heb je daarvoor nog geen inlog? Meldt je aan.
Vervolg Omdat dit onderwerp erg leeft zullen we hier met enige regelmaat een bijeenkomst over houden. Dit kondigen we aan via de nieuwsberichten over de bijeenkomsten en in de agenda.
Wil je meedenken, meewerken of wil je ons iets meegeven? Dat kan via info@vvenetwerkrotterdam.nl.
