Onderzoek naar splitsingsaktes VvE's

Een onderwerp dat diverse VvE’s als probleem benoemen is ‘de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement’. Vragen zijn dan: hoe zit het precies? En kunnen we de akte en/of het reglement veranderen? Dit onderwerp speelt niet alleen bij oudere woningen, maar ook bij nieuwbouw. De splitsingsakte en het splitsingsreglement worden bij nieuwbouw door de aannemer en notaris bepaald. (Toekomstige) eigenaren hebben geen inspraak.

Problemen met splitsingsaktes en -reglementen
Geregeld zijn de aktes en/of het reglement onhandig, hetzij omdat splitsingen niet praktisch zijn, hetzij omdat ze verouderd zijn. Enkele voorbeelden uit de praktijk:

• In oude aktes is soms bepaald dat de verwarmingskosten via het oppervlakte worden berekend en betaald. Bemetering en daarmee eigen verantwoordelijkheid is dan niet te regelen. Ook zijn er complexen waar in de jaren ’70 is bepaald dat de eigenaren van (open) parkeerplaatsen meebetalen aan de liften in het gebouw en/of de verwarmingskosten.
• Wie is er de bestuurder van de VvE? Wat is de inspraak van de bestuurder? Hoeveel stemmen hebben eigenaren? Welke meerderheid is nodig voor welke beslissing? Als 3/4 van de eigenaren voor een kostenstijging moet stemmen, kan dit ertoe leiden dat er weinig gebeurt, ondanks dat er ook een meerderheid (meer dan de helft) voor kan zijn. Denk daarbij aan uitgaven voor bijvoorbeeld zonnepanelen, isolatie van daken, nieuwe kozijnen.
• Wat ook voorkomt is dat een complex wordt ingedeeld in enkele afzonderlijke VvE’s. Dat kan ertoe leiden dat één eigenaar deel uitmaakt van een VvE voor zijn woning, in een andere VvE voor de parkeerplaats en in weer een andere voor de fietsenstalling. De VvE’s verschillen niet alleen van ‘onderwerp’, maar ook van samenstelling van eigenaren. Dat leidt tot vragen als: Wie betaalt de elektriciteitskosten, voor bijvoorbeeld de gemeenschappelijke verlichting? Wie moet wat schoonmaken en betalen? Wie stemt er waarover? Dat kan een hele puzzel zijn.

In theorie is het mogelijk de splitsingsakte en/of het reglement aan te passen. Dat is echter ingewikkeld en vaak duur, omdat niet alleen de akte moet worden aangepast door een notaris, maar ook alle hypotheekverstrekkers om toestemming moet worden gevraagd. Soms moeten hypotheekaktes aangepast. Bovendien moet een besluit tot wijziging vaak met 3/4 van de stemmen worden genomen. Het resultaat is dan dat de aktes niet worden aangepast.

Waar zijn wij naar op zoek?
Het VvE Netwerk Rotterdam zou graag willen dat:

• Aktes en reglementen voor nieuwe complexen in Rotterdam goed in elkaar zitten. Een toets op de werkbaarheid bij nieuwe VvE’s zou bijvoorbeeld fijn zijn, evenals inspraak van nieuwe eigenaren.
• Oude aktes en reglementen geüpdatet kunnen worden, zonder dat daar hoge kosten tegenover staan. Eenmalig actualiseren naar huidige inzichten zou al fijn zijn. Het is niet de bedoeling dat ze vaak worden geactualiseerd.
• Er voor VvE’s een handreiking komt hoe ze hun akte/reglement werkbaar kunnen krijgen.

Samenwerking met Erasmus School of Law
Het VvE Netwerk Rotterdam wil het onderwerp verder verkennen en heeft daarbij een bondgenoot gevonden in de Sectie Burgerlijk Recht van de Erasmus School of Law. Drie studenten van de Master Privaatrecht schrijven dit jaar immers hun masterscriptie over een aan de splitsingsakte en VvE’s in het algemeen gerelateerd onderwerp. Hier zijn wij erg blij mee. Wij hopen dat er zo goede aanbevelingen komen waar VvE’s in de toekomst wat aan hebben. Elk van de studenten focust op een specifiek onderwerp binnen de ruimere hierboven geschetste problematiek, waarbij wij nuttige suggesties hebben gedaan voor concrete deelonderwerpen. Ook stellen wij graag onze expertise en ervaringen uit de praktijk ter beschikking van de betrokkens studenten. Wij zijn benieuwd naar de onderzoeken en aanbevelingen.

Wil je input geven voor de onderzoeken? Geef het door via vvenetwerkrotterdam@gmail.com.