VvE Netwerk Rotterdam ging op bezoek bij de VvE Nazarethstraat 1abc. Dit is een VvE van drie woningen in een blok van vijf straten met in totaal circa 30 VvE’s. Deze straten hebben de status van een rijksmonument. Wat zijn de voor- en nadelen van een rijksmonument? En wat betekent dat voor een kleine VvE?
Elma van de Mortel van het VvE Netwerk Rotterdam sprak met Margreet van Dam en Inne ten Have die samen in één van de drie huizen wonen. Ook zijn ze samen het bestuur van deze VvE.
Hoe zit de VvE in elkaar?
Margreet en Inne: Wij zijn hier in 2009 komen wonen. Toen was het een slapende VvE. Er was wel een splitsingsakte en het modelreglement 1992. Verder was er niets. We hebben de VvE samen opgezet. Wel met hulp van één van de andere eigenaren, een vastgoedbeheerder die toen een appartement verhuurde. We hebben ons ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, de bankrekening en verzekeringen geregeld en dergelijke. Ook zijn we gaan vergaderen. We hebben een cyclus van twee keer per jaar vergaderen: één keer bespreken we de begroting en de andere keer de jaarstukken.
Er zijn nog twee andere eigenaren. Één eigenaar doet mee. De andere eigenaar is niet actief. Deze eigenaar woont in Londen en verhuurt het huist. Hij is niet aanwezig bij vergaderingen. Ook online vergaderen tijdens de Coronamaatregelen deed hij niet. We hebben hem om een aanspreekpunt in Nederland gevraagd. Dat heeft hij ook even gehad, maar ook al een tijdje niet meer. We kunnen ook zonder hem besluiten nemen. Hij heeft 2/7 van de stemmen in de VvE. Dus zonder hem kunnen we eigenlijk alles doen. Maar het is jammer dat hij niet betrokken is. Het huis is voor hem een investering. Onderhoud vindt hij minder belangrijk.
Het complex is ook een rijksmonument. Wat houdt dat in?
Het complex is uit 1938. Sommige eigenaren hebben nog oude foto’s in hun huis hangen van bijvoorbeeld de voedseldropping na de oorlog. En tot voor kort woonde er nog een vrouw die er vanaf het begin heeft gewoond; als kind met haar ouders.
Sinds 1996 zijn onze straat en de vier volgende straten een rijksmonument. In totaal zijn het 210 huizen. De reden dat deze huizen een rijksmonument zijn is dat het ‘strokenbouw’ is, dat wil zeggen dat de ene kant van de straat de voordeur aan de straatkant heeft. De huizen aan de overkant liggen met de tuin aan deze straat; zij hebben hun voordeur aan de volgende straat. Het is dus: tuin – huis – straat – tuin – huis -straat, terwijl het normaal tuin – huis – straat -huis – tuin is. De flat hiernaast is ook een rijksmonument. De reden daarvoor is dat het de eerste galerijflat is.
Foto komt uit de parapluvergunning voor de wijk
Dat we monument zijn betekent dat er heel veel regels zijn, bijvoorbeeld dat de kozijnen in een bepaalde stijl moeten zijn, met een bepaalde kleur – de kleurcode is voorgeschreven – en de ramen zijn op een bepaalde manier ingedeeld, het beton mag niet geschilderd en ga zo maar door.
Hoe is het om onderdeel te zijn van een rijksmonument? Geeft het voordelen of nadelen?
We waren ons er eigenlijk niet van bewust dat we een rijksmonument waren tot dat we in 2016 een brief van de gemeente kregen dat ze gingen handhaven. We kregen een heel plan over bijvoorbeeld de raamindeling. Die raamindeling is bij veel huizen veranderd, in ons huis ook. Zo zit er op sommige plekken één raam, waar er vroegen twee openslaande ramen in zaten. De raamindeling is bijvoorbeeld veranderd, omdat de indeling van het huis is veranderd. Maar ook iets als glas- in- lood mag niet of kunststofkozijnen. Soms mocht er iets wel terwijl eigenaren dat juist belangrijk vonden om te behouden. Het was in het plan van de gemeente onduidelijk waarom iets wel en niet mocht. Vooral ook omdat het eigenlijk om de strokenbouw gaat en niet om het gebouw zelf. Daar komt nog bij dat het ook onduidelijk was waarom de gemeente opeens ging handhaven. Bovendien hadden diverse VvE’s in deze buurt een paar jaar eerder gebruik gemaakt van subsidies van de gemeente voor ‘particuliere woningverbetering’. Een deel van de verbeteringen die zijn gesubsidieerd bleken in strijd te zijn met het plan.
Wat hebben jullie gedaan toen de gemeente aankondigde te gaan handhaven?
We hebben toen alle VvE’s in de wijk benaderd. We hebben geflyerd en in iedere straat kenden we wel iemand zodat we contact konden leggen. Zo hebben we de VvE’s in de wijk verzameld. Dat gaf veel dynamiek. Vanuit de VvE’s is een delegatie in gesprek gegaan met de gemeente. Dat heeft geholpen. De afspraak is dat er niet direct iets hersteld hoeft te worden, maar als er onderhoud moet worden gedaan, bijvoorbeeld een kozijn vervangen, dan moet dat in de oude stijl gebeuren. Daarvoor hebben we een heel boekwerk gekregen met instructies; dat is de parapluvergunning.
Zijn er behalve veel regels nog voordelen aan het zijn van een rijksmonument?
Voor onderhoud krijgen we soms subsidie. Dit jaar hebben we het schilderwerk aan de buitenkant laten doen. Daar kunnen we volgend voorjaar subsidie voor aanvragen.
We zijn lid van een vereniging van eigenaren-bewoners van monumenten. Daar hebben we voor praktische tips nog niet veel aan gehad. Het gaat vaak over kastelen en zo. Dat is wel leuk om te zien, maar verder helpt het ons niet. Wij vragen ons bijvoorbeeld af: hoe kunnen we ons huis verduurzamen?
Zijn jullie bezig met verduurzamen?
Hoe te verduurzamen is voor ons een vraag. We hebben nog geen goed advies gekregen. Er is een deskundige langs geweest, maar omdat het een monument is konden ze geen advies geven. Daar wisten ze te weinig van. We hebben dubbel glas. Het dak is zo’n tien jaar geleden gedaan, maar niet geïsoleerd. Het is niet zo logisch nu het dak al opnieuw te doen. De gevel is enkelsteens. Aan de buitenkant kan niets, omdat het een monument is. De oorspronkelijke stenen zijn niet meer te krijgen. Als je het vanuit de binnenkant doet is het heel veel gedoe dan moet je tijdelijk verhuizen. Zonnepanelen zou wel kunnen. Het is dan wel lastig om het dak met drie eigenaren te delen, maar het zou waarschijnlijk wel kunnen. Onze eerste zorg nu is vooral de gevel en hoe die te renoveren. Dat is al een uitdaging.
Twee jaar geleden zijn de standleidingen en de loden leidingen vervangen. Dat was een hele uitgave. De standleidingen waren nog uit 1938. Dit jaar is het buitenwerk geschilderd. Nu zijn we bezig met de gevel. Dat is erg lastig. De gevel moet gedaan worden. We weten dat er verzakkingen zijn; het stroomt hier ondergronds naar de Kralingse plas. Maar hoe ermee om te gaan? Dat is lastig. Er zijn een paar deskundigen langs geweest, maar die zeggen verschillende dingen. Een buurvrouw heeft de trap laten onderheien, maar dat heeft niet geholpen. We hebben in de mailinglijst aan de wijk gevraagd wie er ervaring mee heeft. Daar hebben we geen reactie op gekregen.
Hoe regelen jullie het onderhoud?
We hebben sinds kort een meerjarenonderhoudsplan. Dat heeft een bouwkundig adviseur voor ons gemaakt. Het is moeilijk om aannemers te beoordelen bij investeringen en onderhoud. Bedrijven en adviseurs stellen wat en spreken elkaar tegen. Dat is lastig inschatten; wie heeft er gelijk? Wat is een goede oplossing? Voor een rijksmonument is het extra lastig. Je wilt ook niet met een hype meedoen en er daarna achter komen dat het voor ons niet handig was. Dat is bijvoorbeeld bij de particuliere woningverbetering gebeurt. Daar zijn gevels schoongemaakt, maar dat bleek het metselwerk poreus te maken. Soms overwegen we een beheerder. Voor het onderhoud en het regelen van de bedrijven en eerst ook wel voor betaalproblemen. We hebben eerder een eigenaar met betaalproblemen gehad. Dat is ingewikkeld in zo’n kleine VvE. We hebben nu wel duidelijke procedures opgesteld in ons huishoudelijk reglement voor als een eigenaar niet betaalt. Dus dan zouden we alleen een beheerder hebben voor het onderhoud. Dat is voor een kleine VvE te duur.
Werken jullie samen met de andere VvE’s in de wijk?
Toen we het gesprek met de gemeente hadden over handhaving hadden we veel contact met elkaar. Uit die tijd hebben we nog een maillijst met 120 deelnemers, daarvan kunnen er wel een aantal zijn verhuisd. Ook hebben we de VvE’s op een rij gezet vanuit het register van de Kamer van koophandel. We hebben 30 VvE’s gevonden in deze vijf straten. Vermoedelijk is dat het wel zo ongeveer. Wij zijn een kleine VvE van drie woningen; dat zijn de woningen aan één kant van de portiek. De buren zijn eigenaar van alle drie woningen aan de andere kant van de portiek. Veel VvE’s hier zijn 2 x 3 woningen; alle woningen rond één portiek. Er zijn ook wat grotere VvE’s met meerdere portieken. Ook zijn recent een paar VvE’s samengegaan. En we doen aan opzoomeren. Dat hebben we een keer of vijf, zes gedaan. Dan hebben we een kerstboom en een borrel. Dat is gezellig.
Hebben jullie vragen voor andere VvE’s?
In het algemeen hebben we geen vragen. We hebben vooral vragen voor de wijk. De problematiek van het rijksmonument zijn en de verzakkingen hier in Kralingen zijn specifiek. Eigenlijk moeten we vooral met de VvE’s hier in de wijk aan tafel. Verduurzamen, onderhoud en rijksmonument zijn is ingewikkeld. Misschien is het een aanleiding om weer samen wat te doen. Het plan van de gemeente om te gaan handhaven was de vorige aanleiding om samen te werken. Dat heeft goed gewerkt.
