Het VvE netwerk Rotterdam ging op bezoek bij één van de VvE’s aan het Ungerplein. Het Ungerplein is een rijksmonument en kent diverse VvE’s. Vrijwel ieder huisnummer is een aparte VvE. Arie Borgdorff woont op het Ungerplein. Hij en zijn benedenbuurvrouw zijn samen één VvE met een stemverhouding van 3/5 – 2/5! Elma van de Mortel van het VvE Netwerk Rotterdam sprak met Arie Borgdorff.
Waarom zijn er zoveel VvE’s aan het Ungerplein?
Arie Borgdorff: Hiervoor moet je de geschiedenis van dit stukje van de stad weten. Honderd jaar geleden woonde Abraham van Stolk hier. Hij had een houthandel. Het hout werd in water bewaard. Daarom had hij een haven naast zijn huis. Rond 1920 werd hij gevraagd met zijn bedrijf uit het centrum te gaan. Hij heeft toen zijn bedrijf verplaatst naar de Spaanse Polder, waar de weg loopt die naar hem is vernoemd. De haven werd dichtgelegd en het Ungerplein gebouwd. De woningen waren eigendom van Abraham van Stolk. Toen hij stierf werd het eigendom verdeeld onder de erfgenamen. Zijhebben de huizen verkocht, zo vanaf 1965. Afhankelijk van wie wat verkocht zijn VvE’s opgericht. De structuur van de VvE’s is dus afhankelijk van wie wanneer doorverkocht. Daarom is het niet één VvE voor het hele plein, maar zijn het diverse VvE’s. Dat is jammer, want je hebt wel veel samen.
Wat hebben de huizen op het plein gemeenschappelijk?
Arie Borgdorff: De daken en de fundering is in ieder geval belangrijk om samen te doen. We hebben 28 verschillende daken. Dat is ingewikkeld. Je weet niet altijd waar een lekkage vandaan komt. Het is beter om nieuwe dakbedekking samen te doen. Gelukkig is de sfeer de laatste jaren goed. Er was een tijd dat er minder gesprek mogelijk was. Hoe dat kwam? Vermoedelijk vanwege geld; niet iedereen kon investeren.
De fundering is een ander onderwerp dat je samen moet doen. Van de huizen achter het Ungerplein is bekend dat ze slecht onderheid zijn. Het probleem is dat ze alleen met hout zijn onderheid; niet met beton. Het grondwaterpeil is gezakt vanwege beleid van het waterschap en de gemeente. Daardoor komt het hout droog te staan en kan het gaan rotten. Zo na 20, 30 jaar kan er zoveel houtrot zijn dat het gaat verzakken. Het is de vraag of dat ook zo is bij het Ungerplein. Daarvoor is onderzoek nodig. Door Corona was het gesprek met de eigenaren daarover lastig, maar afgelopen maand hebben we afgesproken dat we het onderzoek laten doen. Bijna Iedereen betaalt mee; de meesten begrepen de zin ervan.
Wat betekent het als de fundering slecht is?
Als uit het onderzoek naar de fundering naar voren komt dat er een probleem is, kost dat al snel iets van € 100.000 per muur. Dat deel je dan meestal met vier woningen. Dat moet natuurlijk wel worden gefinancierd. De gemeente kan er dan voor zorgen dat eigenaars/bewoners via de SVn kunnen lenen tegen een lage rente (De SVn is het Stimuleringsfonds volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). Dat is goed geregeld. Ik denk wel dat mensen dat gaan doen. Eigenaren zien het belang wel. En zo niet, dan heeft de gemeente bij ernstige schade een aanwijzingsbevoegdheid.
Hoe zorgen jullie voor het onderhoud van bijvoorbeeld de kozijnen?
Normaal gesproken zouden de kozijnen iets voor de VvE zijn, maar de vorige eigenaar van deze woning heeft de splitsingsakte laten aanpassen waardoor beide woningen zelf voor de kozijnen moeten zorgen. Dat vond hij blijkbaar heel belangrijk, want het aanpassen van de akte is een dure grap.
Wij hebben aluminium kozijnen; die zijn prima. Wat daarbij van belang is, is dat het Ungerplein een rijksmonument is. Dat is het hele plein; ook het flatgebouw. Voor veranderingen moeten we daarom een Omgevingsvergunning aanvragen. Dus de kozijnen kunnen we per woning onderhouden, maar het is wel gebonden aan regels. Ik vind het ook belangrijk dat het hele plein er hetzelfde uitziet. Sommige kozijnen hebben net een andere kleur, dat valt toch op.
Voor ander onderhoud, bijvoorbeeld het schilderen van de deuren, werken we met de vijf VvE’s, aan dit deel van het plein, samen. De gevel hebben we ook met een aantal buren samen gedaan. Dat is fijn, want kwaliteit betaalt zich terug.
Wat doen jullie als VvE van twee woningen samen?
Wij hebben ons pas geleden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Dit omdat de verzekering dat wilde. We hebben samen een opstalverzekering, want die kan je niet per appartement afsluiten. We willen ook gaan sparen. Tot nu toe hebben we het onderhoud telkens betaalt als het speelt, maar nu willen we met een plan werken en sparen. We hebben ook gekeken naar een bankrekening samen, maar dat is moeilijk. Banken willen geen bankrekening verstrekken aan kleine verenigingen.
Wat zou je willen weten van andere VvE’s?
Ik zou willen weten hoe andere kleine VvE’s met de stemverhoudingen omgaan. Ik woon hier sinds 1989 en mijn buurvrouw sinds 1969. Zij heeft 3/5 van de stemmen en ik 2/5. Dat gaat gelukkig heel goed, maar dat is natuurlijk niet overal zo met deze stemverhoudingen. Met twee appartementsrechten in een VvE kan je een stemprobleem hebben. Stel één van de twee is een huisjesmelker en die heeft 3/5. Dan heb je een probleem. Als het moet kan de gemeente een aanwijzing geven, maar dan heb je dus al langere tijd een groot probleem en veel onderling gedoe. Ik ben niet voor fusies, maar het bewustzijn bevorderen zou goed zijn. Het is fijn als de VvE’s in je straat het samen belangrijk vinden dat de straat een goede uitstraling heeft.
Welke tips heb je voor andere VvE’s?
Volg de plannen van de gemeente goed. Er kunnen diverse veranderingen zijn waar je als VvE niet direct bij betrokken bent, maar waar je wel last van kan hebben. Zo kan de riolering een straat verderop worden aangepast. Als dat leidt tot een hoogteverschil kan je als VvE daarna een aansluitingsprobleem hebben. Dat heb ik bij een andere VvE gezien. Dan moet je alsnog van alles gaan regelen. Je moet er dus vroeg bij zijn. Dan kan je meekijken en problemen misschien voorkomen. Kijk dus bijvoorbeeld naar de bekendmakingen in de Havenloods. Kijk dan ook breder. Ook een verkeerscirculatieplan kan van belang zijn. En als er wat is moet je met elkaar optrekken. Het gaat om meer mensen dan de VvE, maar de VvE is daarbij wel van belang, want dan spreek je elkaar vanzelf. Hou contact met elkaar in een buurt; dat is belangrijk.
Oproep: heb je tips voor kleine VvE’s of heb je ervaring met ingewikkelde stemverhoudingen?. Of heb je vragen waarop je een reactie wilt van andere VvE’s? Geef het aan ons door: info@vvenetwerkrotterdam.nl.
