VvE Netwerk Rotterdam ging op bezoek bij de VvE Sestienhofen die, zoals de naam al aangeeft, in de buurt van vliegveld Zestienhoven ligt. Bijzonder is ook dat dit appartementencomplex direct langs de snelweg.(A13) ligt. Veel Rotterdammers zullen dit complex daarom bewust of onbewust kennen. Ook bijzonder is het dat dit gebouw uit 1958 met elektrische spekstenenkachels wordt verwarmd. Elma van de Mortel van het VvE Netwerk Rotterdam sprak met Ruud Borgdorff, de voorzitter van deze VvE.
Wanneer is het appartementencomplex gebouwd?
Ruud Borgdorff: Het gebouw is uit 1958. Het is gebouwd voor, wat toen heette, de ‘betere middenstand’. Het gebouw ligt dichtbij het vliegveld. De doelgroep was onder andere piloten en anderen die werk hadden op het vliegveld. De VvE deed in die tijd de selectie van eigenaren die een appartement wilden kopen. Dit alles met als doel om de flat netjes te houden. De naam moet dat ook uitstralen ‘Sestienhofen’. Gelukkig is er al lang geen selectie meer door de VvE; dat is niet van deze tijd.
Het gebouw is uit 1958 en heeft geen verwarming door gas. Hoe verwarmen jullie de appartementen?
Oorspronkelijk worden de woningen verwarmd met spekstenenkachels op elektriciteit. Speksteen houdt de warmte goed vast. Je kan ze bijvoorbeeld ’s nachts opladen en dan kan de woning overdag worden verwarmd. Er is bij de bouw waarschijnlijk voor gekozen, omdat kleinere leidingen dan volstaan. Dat is goedkoper. Toen deze flat werd gebouwd was centrale verwarming nog niet zo bekend. Er is wel gas voor koken en het warm water gaat via (elektrische) boilers.
Toen ik hier 30 jaar geleden kwam wonen hadden de meeste woningen de spekstenenkachels nog. Alleen op de kop was een aantal woningen overgeschakeld naar gas. Zij hebben de CV-ketel aan de buitenmuur en dan gaat de afvoerpijp, die nodig is bij stoken op gas, direct naar buiten. In de midden-appartementen is dat ingewikkelder. Daar moet de ketel in de slaapkamer met een afvoer over de galerij. Vanaf ongeveer 2010 zijn steeds meer appartementen overgeschakeld naar gas. Er lopen daarom pijpen over de galerij. Daar zijn we als bestuur eigenlijk niet streng genoeg over geweest. Het is wel veilig, de veiligheidsregio heeft pas nog gecontroleerd, maar het is niet mooi.
Waarom stappen eigenaren over van speksteen naar gas?
Er zijn nadelen aan de spekstenenkachels. Het duurt lang voor ze een graad opwarmen; gas is sneller. En er zijn twee kachels per woning, terwijl je met een CV-ketel in alle ruimtes radiatoren kan hebben. De kachels zijn ook tamelijk groot. Dus nieuwe eigenaren slopen ze er vaak uit. Het grootste probleem is als een kachel kapot is. Er is één bedrijf in België die ze repareert. Als eigenaren overstappen is dat naar een gas CV-ketel. Elektrisch verwarmen is kostbaar, daarom schakelde iedereen over op gas.
Ongeveer 20 huizen hebben nog de spekstenenkachel. Het is wel een zorg, omdat als iedereen overstapt de gasleidingen niet groot genoeg zijn voor de toevoer. De druk wordt dan te groot. Tot nu toe volstaan de gasleidingen.
Wat zijn de vragen waar de VvE voor staat?
Er is een aantal issues. Zo zijn er de eisen van de brandweer. De veiligheidsregio heeft vorig jaar gecontroleerd en nu moeten we een aantal aanpassingen doen. Zo moeten er nieuwe deuren op de galerij.
Ook hebben we twee liften. Één is er vervangen. Dat kostte € 180.000. De ene lift stopte op de even en de andere op de oneven etages. Dat hebben we aangepast, zodat de lift op alle etages stopt. Dit betekende dat het gat moest worden vergroot. Dat moest sowieso overal ook omdat het een andere lift is. De tweede lift moet dus nog. Dus dat is nog een grote uitgave.
Daarnaast moet het beton vervangen en gerepareerd. Het gaat dan om de betonranden en de balkons. Dat komt omdat de flat 60 jaar oud is. Dat we langs de snelweg liggen zal daarbij niet helpen.
Met isoleren en dergelijke zijn we niet bezig. Het gebouw is enkelsteens. Het dak is wel vervangen, maar niet geïsoleerd. We moeten eerst de bouwkundige problemen oplossen. We zijn wel een financieel gezonde VvE, en de flat is degelijk gebouwd, maar na 60 jaar moet er natuurlijk toch het nodige gebeuren.
Wat betekent het dat de woningen zo dicht langs de snelweg liggen?
We hebben jaren geleden geluidswerend glas gekregen van Rijkswaterstaat. Rijkswaterstaat is nu ook weer bezig met het geluid en het glas. Ze hebben metingen gedaan in woningen. Bij sommige woningen worden de geluidsnormen overschreden, bij andere niet. Dat komt omdat de ruimte ook uitmaakt. Bij een woning met weinig binnenmuren wordt de norm niet overschreden, omdat het een grote ruimte is. Bij een woning met kleinere ruimtes wordt de norm wel overschreden.
Het ingewikkelde is dat Rijkswaterstaat individuele eigenaren benadert en de ramen wil vervangen waar de norm wordt overschreden, maar dat kan niet. De buitenkant is van de VvE; dus de Vve moet worden benaderd. Bovendien ziet het er niet mooi uit als kozijnen per woning verschillen. Én de welstandscommissie heeft ons vijftien jaar geleden bij het vervangen van de kozijnen strenge eisen opgelegd omdat het gebouw gezichtsbepalend is. Het gebouw is géén monument, maar omdat je het goed ziet liggen als je de stad binnenrijdt vond de welstandscommissie het ‘gezichtsbepalend’. Dat is ook iets dat veel discussie oplevert met Rijkswaterstaat. We zitten nog middenin deze discussie.
Hoe groot is de VvE?
Er zijn 52 appartementen. Er zijn er drie verhuurd. Dat is dus gelukkig beperkt. We hebben garages onder het gebouw en een aantal losstaande garages. Alle garages worden los verkocht, maar veel zijn in eigendom van de eigenaren van de woningen. Daar sturen we ook op. De regel is dat als er een garage wordt verkocht deze eerst binnen de flat moet worden aangeboden, voordat hij ‘buiten’ te koop staat. Het probleem met andere eigenaren van garages is dat ze dan bijvoorbeeld rotzooi opslaan, of er een garagebedrijf in beginnen. Eigenaren doen dat minder snel; die hebben een ander belang. Het systeem van verkoop werkt heel behoorlijk.
We hebben ook een atoomkelder. Die is in gebruik als fietsenstalling.
Zijn de eigenaren betrokken bij de VvE? Hoe is de opkomst op de ALV bijvoorbeeld?
Er is een actief bestuur van zes personen. Officieel is dat anders: zijn er twee bestuursleden en vier personen in de adviescommissie. Dat gaat goed. Die plekken zijn altijd vervuld. Daarnaast zijn er geen commissies, op de kascommissie na.
Op de ALV zijn altijd voldoende stemmen voor rechtsgeldige besluiten. Dus in die zin is het een actieve VvE. We organiseren ook wel eens een barbecue, maar dan is de opkomst eigenlijk maar heel matig.
Hebben jullie vragen voor andere VvE’s?
We hebben geen vragen. We doen die als bestuur al ruim twintig jaar. In die tijd hebben we veel geleerd en ervaring opgedaan.
Oproep: het VvE Netwerk Rotterdam hoort vaker dat overheden individuele eigenaren benaderen in plaats van de VvE. Welke VvE heeft hier ervaring mee? Als de VvE wel is benaderd horen we het ook graag. Geef het aan ons door: info@vvenetwerkrotterdam.nl. Ook voor andere vragen of opmerkingen kan je ons benaderen.
