Een appartementencomplex wordt beheerd en onderhouden door een Vereniging van Eigenaars (VvE). Alle eigenaars van de appartementen zijn lid van de VvE en hebben stemrecht in de vergadering waar de besluiten worden genomen. Maar soms is niet elke eigenaar een particulier. Een woningcorporatie kan ook een deel van de appartementen bezitten, bijvoorbeeld omdat ze die verhuurt of verkoopt. De corporatie heeft dan ook stemrecht in de VvE, evenredig aan haar aandeel in het complex.
Dat kan voor problemen zorgen als de corporatie een dominante positie heeft in de VvE, door een meerderheid of een groot minderheidsbelang. De corporatie kan dan haar eigen belangen vooropstellen en de andere eigenaars overrulen of dwarsbomen. Dat gaat ten koste van de kwaliteit en waarde van het complex, en van het woongenot en de rechtszekerheid van de andere eigenaars.
Wat zijn enkele voorbeelden van situaties waarin corporaties hun macht in een VvE misbruiken, of hun verantwoordelijkheden niet nakomen?
- Niet verschaffen van de benodigde financiële informatie, zoals jaarrekening, begroting, servicekostenafrekening en reservefonds. Dit maakt het voor de andere eigenaars moeilijk om te controleren of de VvE financieel gezond is, en of er voldoende wordt gespaard voor toekomstig onderhoud.
- Niet uitvoeren of tegenwerken van noodzakelijk onderhoud, zoals schilderen, repareren of vervangen van kozijnen, daken, gevels en liften. Dit kan leiden tot schade, lekkage, brandgevaar, energieverlies of onveilige situaties.
- Niet meewerken aan het opstellen of actualiseren van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), waarin staat welk onderhoud er wanneer nodig is, en wat dat gaat kosten. Een MJOP is verplicht voor elke VvE, en geeft inzicht in de staat van het complex en de benodigde reserveringen.
- Niet naleven of handhaven van de regels die gelden voor het complex, zoals het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Dit kan leiden tot overlast, hinder en vervuiling.
Hoe kun je je als eigenaar verweren tegen een machtige corporatie in je VvE?
- Aanspreken of aanschrijven van de corporatie op haar gedrag, en het vragen om uitleg, medewerking of verbetering.
- Inschakelen van een onafhankelijke deskundige, zoals een VvE-beheerder, een bouwkundige of een jurist, om advies te geven over de situatie en de mogelijke oplossingen.
- Organiseren van een vergadering van eigenaars, waarin problemen worden besproken en besluiten genomen. De eigenaars kunnen ook gebruik maken van hun initiatiefrecht om agendapunten aan te dragen.
- Starten van een juridische procedure tegen de corporatie, als de andere opties niet werken en sprake is van ernstige misstanden. Voor een juridische procedure is het noodzakelijk een dossier op te bouwen met alle relevante informatie en eventuele bewijsstukken.
Als een corporatie een machtige positie heeft in je VvE, kun je veel problemen krijgen. Daarom is het belangrijk dat je je rechten en plichten kent, en dat je je niet laat intimideren of negeren door de corporatie. Door samen te werken en actie te ondernemen, kun je opkomen voor je belangen en je woonsituatie verbeteren.
John Greijmans
